5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。拙荆是什么意思，拙荆是什么意思数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元拙荆是什么意思，拙荆是什么意思，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个(gè)股分别为(wèi)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入(rù)大(dà)分化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利(lì)期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量(liàng)增加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个(gè)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的(de)方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产(chǎn)板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的例(lì)子。以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富(fù)国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头房企的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应(yīng)该关注(zhù)估值(zhí)相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额(é)持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市(shì)，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动(dòng)能(néng)够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不(bù)太乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少数的、做(zuò)得比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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