近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要(yào)求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看(kàn)，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营(yíng)权类资产(chǎn)的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资产二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的(de)估(gū)值(zhí)上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的(de)现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自(zì)底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行(xíng)比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 二晋前后延什么意思晋怎么读，二晋前后延是哪个朝代