饱受争(zhēng)议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布(bù)了(le)关于规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害(hài)其(qí)合法(fǎ推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房(fáng)政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常(cháng)强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担，而(ér)且(qiě)这(zhè)些服务事项并未(wèi)明(míng)码标价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的(de)一个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费(fèi)的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易(yì)过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低住(zhù)房(fáng)买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承(chéng)担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后(hòu)的(de)收费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规(guī)定：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中(zhōng)介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介(jiè)服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会(huì)结(jié)合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门(mén)店、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和(hé)收(shōu)费(fèi)标准，不得(dé)混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基(jī)本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市(shì)场平(píng)均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设部(bù)门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查(chá)处不按规定明码标价(jià)、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等(děng)违(wéi)反价格和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示(shì)系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务推敲文言文原文及翻译注音，推敲文言文原文及翻译注释费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家(jiā)收费(fèi)普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励(lì)性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来(lái)如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业的专业性(xìng)提出(chū)更高(gāo)的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下(xià)家各支(zhī)付一半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费均由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一(yī)些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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