文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后(hòu)从银行一次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配套房企(qǐ)债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还(hái)未推行(xíng)公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压(yā)力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新(xīn)阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业(yè)，强调基(jī)础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发展工(gōng)业(yè)化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地(dì)开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银(yín)行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇住(zhù)宅存(cún)量从成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思不到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售(shòu)制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产(chǎn)也成(chéng)为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违(wéi)约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的(de)比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依(yī)旧需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的(de)建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工(gōng)程(chéng)进度向开发(fā)商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期(qī)支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国(guó)预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签(qiān)订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后(hòu)才能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节，英国(guó)期(qī)房预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(d成大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思，干大事者必先苦其心志劳其筋骨什么意思ìng)OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng)地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立(lì)于开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋(qū)。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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