近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表(biǎo)示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副(fù)总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的(de)固定(dìng)利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多(duō)元化(huà)提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会进一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yèshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态)内(nèi)人(rén)士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配的现(xiàn)she always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为可(kě)观(guāshe always后面加动词原形吗，always后面加动词什么形态n)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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