近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产(chǎn)品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元 alt="密集分钱了！这几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)波动受(shòu)多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是(shì)本(běn)金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权(quán)类(lèi)两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率也(yě)是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的(de)情况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流(1元等于多少伊朗币，1元人民币等于多少伊朗元liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多(duō)重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面(miàn)支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较(jiào)为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披(pī)露(lù)预测进行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对(duì)基础设(shè)施(shī)项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也(yě)称。

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