万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的(de)姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这(zhè)个(gè)位于海淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果(guǒ)该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这75套(tào)房子(zi)是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句t="北京房(fáng)圈大消(xiāo)息(xī)！顶级富豪，都被割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207752.png">

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这(zhè)75套房(fáng)子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是三字经中苟不教性乃迁是什么意思，苟不教性乃迁的下一句北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业(yè)主(zhǔ)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交付(fù)请求(qiú)权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不(bù)良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的(de)价(jià)格，都(dōu)令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了(le)8年之久(jiǔ)，但其(qí)依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了(le)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如(rú)今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而(ér)追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人(rén)周金辉夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工(gōng)、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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