近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实(shí)际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级(jí)副总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定利(lì)息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可武警能打过特警吗分配金额(é)完成(chéng)率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应了解底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本(běn)金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增(zēng)值的(de)收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特武警能打过特警吗许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体(tǐ)现在(zài)相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设(shè)施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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