文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的(de)全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是(shì)对购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过(guò)长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层(céng)出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已(yǐ)经(jīng)全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可(kě)能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的发(fā)展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地(dì)产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业(yè)的(de)快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占(zhàn)社(shè)融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不(绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度(dù)付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商(shāng)，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多)全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证(zhèng)或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡(pō)期房购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局(jú)部(bù)停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加(jiā)大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段(duàn)，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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