5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的(de)机构对于这一板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以(yǐ)延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环(huán)比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出(chū)百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上(裤子175是几个xshàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传(chuán)统认知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解裤子175是几个x铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成(chéng)本土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的净负(fù)债率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多(duō)重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是(shì)否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增速的(de)增长。而(ér)这(zhè)些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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