OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其(qí)内(nèi)外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年(nián)6月21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市(shì)场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中(zhōng)已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等(děng)多(duō)重因素影(yǐng)响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大(dà)，其实(晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投(tóu)资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　晚上睡觉抹护肤品好还是不好，晚上睡觉抹护肤品好还是不好先锋瑞(ruì)驰私募基(jī)金执(zhí)行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影响，“事件性利空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回(huí)调(diào)不少了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的(de)张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落(luò)。在随后(hòu)召(zhào)开的业绩说明会(huì)中管理人(rén)就相关(guān)事(shì)项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运(yùn)营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区(qū)国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一(yī)些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在(zài)看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金(jīn)水平等方面也(yě)有一些差异化，张润(rùn)大厦(shà)多是(shì)两(liǎng)千多平的大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还(hái)有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户(hù)自身也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域(yù)内的不(bù)同(tóng)物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这(zhè)些都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区(qū)产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排(pái)除万难(nán)，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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