饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事(shì)人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十(shí)方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占比(bǐ)逐渐增加。以(yǐ)北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手(shǒu)房占市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的(de)收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相(xiāng)关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管(guǎn)重点(diǎn)

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服(fú)务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收费及(jí)中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的中介费。以北(běi)京某(mǒu)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代(dài)理(lǐ)收(shōu)费(fèi)，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费(fèi)标(biāo)准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介(jiè)机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收(shōu)取过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标价(jià)问题，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应(yīng)当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确(què)服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交易当事人出(chū)具收费清(qīng)单(dān)，列明收费(fèi)标准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪(jì)机构，住(zhù)房古巴人口和面积是多少，古巴多大面积和人口(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部(bù)门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格(gé)和反垄(lǒng)断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企业信(xìn)用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味(wèi)着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的原则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范(fàn)行业，打击收费过高的(de)经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家(jiā)收费普遍在合理范围内，加(jiā)上经纪服(fú)务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于二手(shǒu)房(fáng)很多房(fáng)源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都(dōu)可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介(jiè)费，但在一些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式(shì)，在(zài)房价中有所(suǒ)体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)公司(sī)将其视(shì)为向购(gòu)房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务(wù)收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利(lì)于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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