文：任泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该(gāi)取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中(zhōng)国一定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术(shù)活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的(de)情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了(le)房地产市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已(yǐ)拿到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市(shì)场的稳步发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济高(gāo)增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根(gēn)据我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前(qián)的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则(zé)风(fēng)险完全(quán)由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城(chéng)市则(zé)按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般(bān)设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支付的(de)预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定(dìng)的(de)保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除(chú)定金(jīn)或(huò)首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如(rú)果开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金(jīn)可通(tōng)过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约(yuē)2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定(dìng)金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计(jì)了(le)两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或(学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分huò)保(bǎo)证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流(liú)程(chéng)做了统(tǒng)一(yī)详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部(bù)停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 学生级和届怎么区分，毕业的级和届怎么区分