万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务(wù)人(rén)被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

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　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的(de)处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等(děng)。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的(de)，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消(xiāo)费者权利保护(hù)问题的批复》，以司(sī)法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋(wū)并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处tuán)既(jì)没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确(què)定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱(jù)乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文(wén)书(shū)确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善(shàn)没事吃点护肝片好不好，女人吃护肝片的好处其(qí)身？

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