文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公(gōng)平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的(de)别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后(hòu)从银(yín)行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能(néng)购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内(低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的nèi)地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面(miàn)临商品房的(de)需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的(de)困境，此时引入中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预(yù)售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化(huà)城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预(yù)售(shòu)制(zhì)商品房(fáng)也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期(qī)，同(tóng)时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预(yù)售制在(zài)过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定(dìng)了(le)开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的(de)预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开发商向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的(de)保(bǎo)证低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款(kuǎn)会(huì)存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头(tóu)并(bìng低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的)购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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