5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持(chí)有房(fáng)地(dì)产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五(wǔ)个股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次(cì)是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级(jí)市场投资(zī)上(shàng)，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数(shù)量增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿为什么好多美女都口臭，女朋友很漂亮但是有口臭尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是(shì)更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民(mín)营房(fáng)企不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场(chǎng)表现也(yě)不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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