导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其(qí)中每户持(chí)有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积均较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大(dà)分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么(me)当下房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产(chǎn)大(dà)分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块(kuài)之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大(dà)城市(shì)二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数(shù)计算的(de)城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭(tíng)为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住(zhù)宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗; line-height: 24px;'>一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗ong>（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过(guò)去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际(jì)变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意(yì)味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的(de)住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净流入地(dì)的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约(yuē)9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经(jīng)济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一山放过一山拦全诗原版，一山放过一山拦全诗是什么诗