文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实(shí)中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次(cì)性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是(shì)需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花(h感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思uā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商(shāng)开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)。当(dāng)时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼(lóu)说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自(zì)己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步(bù)较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临商品(pǐn)房的需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境(jìng)，此时引入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成(chéng)契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式(shì)一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的(de)最主要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办(bàn)法》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年(nián)以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担(dān)任何责(zé)任与损失。而(ér)开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发(fā)商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发放的(de)验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期(qī)房付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应对(duì)局部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支(zhī)持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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