饱受争议的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在(zài)利用房(fáng)源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重(zhòng)交易当(dāng)事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经(jīng)纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二手房(fáng)成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐渐从(cóng)开(kāi)发(fā)商过渡到哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来(lái)说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务(wù)在(zài)内的(de)相关市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场(chǎng)管理和(hé)调控的主题。“当下(xià)，推进(jìn)这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要(yào)缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的原则实(哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点shí)行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据(jù)是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规(guī)定：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着(zhe)，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取(qǔ)消了房地产中介服(fú)务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务(wù)机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及(jí)工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)应(yīng)当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客(kè)户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费(fèi)标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合(hé)措(cuò)施进行重(zhòng)点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反(fǎn)价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要(yào)依(yī)法哪些人不适合穿老爹鞋，老爹鞋的优点和缺点依规(guī)纳入国家企业信用信息(xī)公示系(xì)统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各(gè)城市落地执行(xíng)情况。

　　不过(guò)，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费(fèi)等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)的专业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家各支付一(yī)半的中介费，但在一些(xiē)热(rè)点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而(ér)会出现(xiàn)中(zhōng)介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收费(fèi)的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相(xiāng)当于(yú)变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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