5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持股比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地(dì)产的(de)投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业(yè)周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来(lái)行业的需求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨(zhǎng)的孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个(gè)交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为(wèi)房地产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要产品及(jí)服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前(qián)十中，这(zhè)也是连(lián)续(xù)第三个(gè)季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债(zhài)率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的(de)过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于(yú)民企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将(jiāng)受益于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红周刊孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的(de)业绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出(chū)现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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