近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期(qī)后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或(huò)浮(fú)亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回(huí)报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和(hé)产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要(yào)来自项(xiàng)目(mù)每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般(bān)较(jiào)长，再加上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二(èr)者(zhě)存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机(jī)构实(shí)力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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