5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有(yǒu)集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团(tuán)退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的(de)民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需(xū)求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的(de)股中，本月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房地产销售、房(fáng)地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季度(dù)的(de)收入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报(bào)喜的(夷洲今是何地，夷洲是哪里de)成(chéng)绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额(é)持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的(de)房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季(jì)度市场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三(sān)月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一(yī)夷洲今是何地，夷洲是哪里个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第(dì)二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚(zhuàn夷洲今是何地，夷洲是哪里)他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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