一线(xiàn)城市，也不端(duān)着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消(xiāo)二手(shǒu)房指导价的消息在(zài)房(fáng)产圈刷屏(píng)了。

　　这条消(xiāo)息(xī)为什么这么(me)重要(yào)？首先二手房指导价(jià)被称为“核弹级(jí)”政策，其次深圳几乎是(shì)最后一个(gè)还(hái)在“认真”实施这条政策的城市，最后深(shēn)圳是(shì)房价前三的(de)核(hé)心(xīn)城市。所(suǒ)以(yǐ)，深(shēn)圳的一(yī)举(jǔ)一(yī)动都具(jù)有(yǒu)风向标意义。

　　有分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳(zhèn)二手房指导价如(rú)果取消，首先有(yǒu)利于深(shēn)圳二手房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二(èr)手(shǒu)房回(huí)暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这(zhè)妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出(chū)？

　　昨天(tiān)，深圳(zhèn)疯传“二手房指(zhǐ)导价”正式结束。传言称：二手房(fáng)贷款(kuǎn)不(bù)按官方参考价（指(zhǐ)导价），银行核定(dìng)房(fáng)价以网签备案价(jià)和评(píng)估价(jià)孰低为准。

　　自(zì)此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方文件(jiàn)。据(jù)证券时报(bào)21日消息，目前深圳多家大行表示“尚未接到正式(shì)通知，目前仍按参考(kǎo)价办理按(àn)揭(jiē)”。所以(yǐ)还(hái)需要(yào)持续的关注(zhù)。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究总监严跃(yuè)进(jìn)认为(wèi)，本次政(zhèng)策大(dà)概率为真，更(gèng)多体现为银行(xíng)贷款等领(lǐng)域按(àn)照新(xīn)的(de)规则进(jìn)行(xíng)，但不会(huì)出(chū)台(tái)正式文件。

　　有时候，有些事情，是不用岂汝先人志邪的翻译是什么，岂汝先人志邪的翻译英文(yòng)发文件(jiàn)的(de)。毕竟可以“窗口(kǒu)指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导(dǎo)价横空出世(shì)。当时(shí)，深圳(zhèn)一(yī)口气公布(bù)了(le)全市3595个(gè)小区的参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中心(xīn)区的高(gāo)价(jià)盘，直(zhí)接按照(zhào)当时的市场价(jià)打了5折、6折来“指(zhǐ)导”，银(yín)行只能按(àn)照指导价来计算首付、发放(fàng)贷(dài)款。

　　当时(shí)大家还不(bù)觉得厉害，但经历(lì)了这两年的痛(tòng)苦，才深知为啥(shá)叫(jiào)做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的(de)房子(zi)，如果(guǒ)不“指导”，可以首付3成即(jí)300万；如果指(zhǐ)导价打七折即700万，那么(me)首付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部分，实(shí)际首付(fù)去到了510万(wàn)，相当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直接(jiē)让大批量(liàng)买家，失去了购房能(néng)力，相(xiāng)当于强势“降杠(gāng)杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参(cān)考(kǎo)价(jià)以后(hòu)，东莞(guǎn)、宁波、成都、三亚、西安、合(hé)肥、广(guǎng)州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也确实证明了，这条政策(cè)的(de)“核弹”级(jí)别。

　　到了2021年10月，根据(jù)安(ān)居(jū)客的(de)统计，实施二(èr)手房指导(dǎo)价的10个城市，有(yǒu)8个挂(guà)牌价降了。

　　2022年(nián)受到疫情(qíng)的影响，二手房更是惨(cǎn)不(bù)忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国(guó)70个大(dà)中(zhōng)城市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人(rén)付出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳乐有家研(yán)究中心(xīn)数(shù)据(jù)显示：成(chéng)交量上，二手房(fáng)指导价出台当年，深圳(zhèn)二(èr)手住宅成交量同比下滑(huá)57％。2022年继续腰斩，成(chéng)交(jiāo)量同(tóng)比下(xià)滑47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创近(jìn)二十年最低记录，相(xiāng)较2020市场高峰缩水近(jìn)八(bā)成。

　　价(jià)格方面，与二手房(fáng)指导价发布当(dāng)月相比(bǐ)，如今二手房挂牌价低于及接(jiē)近参考价的房源占比大幅增加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过(guò)半成(chéng)交价低于参考价(jià)。

　　只(zhǐ)有真实(shí)经历其中的人，才能深切(qiè)的感知其(qí)威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据(jù)说一位(wèi)码农三年(nián)前高(gāo)杠杆买了2套华(huá)润(rùn)城，月供12万，最终(zhōng)亏损1000万破产。据媒体推测，如果案例属实，买家的(de)实(shí)际购房成本高达20万/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠加(jiā)这三年的(de)房贷和持(chí)有成本(běn)，差不多亏(kuī)损超千万(wàn)。

　　深圳(zhèn)一大批人这两年感受到了(le)太多“心酸”。二手房成交(jiāo)量创(chuàng)下(xià)多年新低(dī)，学区房(fáng)神话不(bù)再(zài)，房(fáng)产中介的日子(zi)难(nán)过，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了二手(shǒu)房指导价(jià)的(de)城(chéng)市陆陆续续低(dī)调退出(chū)，目(mù)前只有深圳还是最后的“堡垒(lěi)”。

　　3

　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近(jìn)一线(xiàn)城市也不端着(zhe)了。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多子女(nǚ)家(jiā)庭和(hé)职住平衡(héng)家庭(tíng)购房支持政策。上海也考虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计分(fēn)制(zhì)度(dù)政策上的支持。

　　从最新公(gōng)布的3月(yuè)份70个(gè)大中(zhōng)城市商品住(zhù)宅销售(shòu)价格变动情(qíng)况来看，广州、深圳的新房、二手(shǒu)房(fáng)价(jià)格仍(réng)然(rán)是同比去(qù)年依然是下降的。

　　北京、上(shàng)海已经(jīng)同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市(shì)价格(gé)都是(shì)同比(bǐ)上涨的(de)。

　　广州、深圳(zhèn)能(néng)不(bù)急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份，两部门联合发(fā)文，全面推动(dòng)二(èr)手房(fáng)“带押过户(hù)”全国实施，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二手房交易，具(jù)有定海神(shén)针般的作用。

　　住建部部长倪虹近日更(gèng)是(shì)指出：建(jiàn)筑业、房地(dì)产企业(yè)要发挥国民(mín)经(jīng)济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归(guī)到常(cháng)识，从(cóng)字面理解一下这两(liǎng)个(gè)词，意思就是(shì)——顶梁柱如果不行(xíng)了(le)，上面不就塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小船不就(jiù)翻(fān)了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策(cè)，还(hái)有一大波正在路上...

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