OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人)张江光大园REIT进一(yī)步云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人表示，原始权益人(rén)将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益(yì)人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注。

　　多位业内人士(shì)表示(shì)，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场价(jià)格开始震荡走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

云南属于南方还是北方，云南属于南方还是北方人　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项(xiàng)目(mù)又遭遇突(tū)发事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价(jià)值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执行董(dǒng)事高如(rú)星(xīng)对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利(lì)空(kōng)下调(diào)至得(dé)这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资(zī)产就(jiù)回调(diào)不少了，这(zhè)就是(shì)黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到(dào)租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会(huì)最(zuì)终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲(zhé)库科(kē)技(jì)。随后5月12日(rì)晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关于(yú)停止(zhǐ)执行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出(chū)租率下降事(shì)项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团队(duì)表示了对(duì)张江光大(dà)园项(xiàng)目的信心，预计签署意(yì)向书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目(mù)出租率(lǜ)将得到(dào)回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对(duì)哲(zhé)库提(tí)前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航(háng)天产(chǎn)业(yè)、信(xìn)息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户(hù)需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然收了三个(gè)月(yuè)履约(yuē)保证金给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项目一(yī)季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为(wèi)何未能(néng)得(dé)到解决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分(fēn)隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方面也(yě)有(yǒu)一些(xiē)差异(yì)化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两(liǎng)千(qiān)多平(píng)的大(dà)平层(céng)，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵(guì)一(yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和联合(hé)营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本(běn)平台和它未来(lái)的发展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩(kuò)募是我(wǒ)们实(shí)现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一(yī)些突(tū)发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经历的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心。”

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