万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱(qián)人崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置主体是中国信(xìn)达(dá)资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为(wèi)目的购(gòu)买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还(hái)会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的(de)法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上(shàng)了，“卖(mài)北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务(wù)，先后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)崤什么时候读yao佳肴，崤什么时候读参股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安(ān)的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年(nián)末，该(gāi)俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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