饱受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息(xī)等问题，加重(zhòng)交(jiāo)易(yì)当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内(nèi)容、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房(fáng)地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首(shǒu)席(xí)研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多(duō)中介利(lì)用信息(xī)不(bù)对称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必要的(d东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗e)收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且这(zhè)些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内(nèi)的相关市场交(jiāo)易行为(wèi)及(jí)其主体进行规(guī)范(fàn)和秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理(lǐ)和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的(de)意义更(gèng)大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家计委建设部下发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格(gé)总(zǒng)额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服(fú)务，经交易各方协商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高(gāo)东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗不得(dé)超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放东南亚有几个国家 东南亚是泰国吗权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介(jiè)机(jī)构在实(shí)际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确具(jù)体的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务和延伸服务，应(yīng)当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪(jì)机构收费(fèi)前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具(jù)收费(fèi)清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查(chá)处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费等(děng)违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华(huá)南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构(gòu)，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就(jiù)不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对(duì)市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于(yú)当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中(zhōng)的细则，还(hái)需(xū)要看(kàn)各(gè)城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示(shì)，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康(kāng)发展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪(jì)服务收费(fèi)的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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