5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机(jī)构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产板(bǎn)块一(yī)季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时(shí)至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城(chéng)镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率(lǜ)和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.8太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗7亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都(dōu)有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方(fāng)面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然(rán)存在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的增长。而这些公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大(dà)。投资的驱(qū)动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力，可(kě)能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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