文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么(me)来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监(jiān)管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商(shāng)在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有(yǒu)这些(xiē)保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如(rú)借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持(chí)当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的(de)市民数(shù)量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的(de)住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式(shì)推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香港管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师(shī)行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发(fā)商(shāng)操作(zuò)等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国(guó)务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇(zhèn)住宅存(cún)量(liàng)从不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中国内地房地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指(z1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水hǐ)标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合(hé)同向开发商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价(jià)计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资(zī)金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余(yú)房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金由(yóu)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商(shāng)施工进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预(1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水yù)售资金(jīn)监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束(shù)后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng1500毫升水等于多少斤 1500毫升水是几瓶矿泉水)购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的(de)增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看(kàn)，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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