万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗能没(méi)你想象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人(rén)。目(mù)前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办(bàn)理过户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司(sī)法解(jiě)释的方式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用(yòng)前款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日，中赫(h利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗è)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的(de)第一个(gè)豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的万(wàn)柳书院，更是被(bèi)誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大(dà)型(xíng)知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北(běi)京万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的(de)价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上(shàng)市(shì)的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名(míng)人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北(běi)京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年(nián)年(nián)初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费(fèi)了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安(ān)，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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