坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法-橘子百科-橘子都知道

坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二(èr)十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关。中国的(de)人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法>

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)总数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他(tā)住宅和购买二(èr)手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城(chéng)镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因人口(kǒu)流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于1坡比1_1.5怎么计算坡长，坡度最简单的计算方法5平方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和(hé)旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和(hé)老旧二手房之间的(de)差异也将越发扩大。