“现在的房地产很难再出现像过去十年的系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿(ruì)集团合伙(huǒ)人、首席经(jīng)济学家(jiā)洪灏向《红周刊(kān)》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的(de)关注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，从行业来(lái)看，无论是业(yè)绩，还(hái)是估值，房地产都已经(jīng)双杀到了(le)最底(dǐ)部，而且(qiě)是反(fǎn)复地杀到了底(dǐ)部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要参考(kǎo)

　　那(nà)么如(rú)何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道(dào)中进行选择(zé)，需要非常小心(xīn)，避免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三(sān)个基准：有(yǒu)大的国资(zī)背(bèi)景的、杠(gāng)杆(gān)率较低的、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示，如果关(guān)注一下今年房地产的开(kāi)发(fā)资金(jīn)来(lái)源，可以发现(xiàn)，其实银行的信贷倾向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的(de)，房(fáng)企的(de)主要资(zī)金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新(xīn)房(fáng)的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再(zài)关注一下，哪些(xiē)房企能从银行拿到钱(qián)，其实(shí)主要还(hái)是那些有国企背景(jǐng)的(de)房企(qǐ)，民营房企相(xiāng)对比较(jiào)困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个很明显的(de)分化(huà)，无论是(shì)在销(xiāo)售，还是融资等各个方面都非常明显。现在(zài)有国资(zī)背景的房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有(yǒu)国资背景的民营房企股(gǔ)价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬(yáng)则(zé)向《红周刊》表示(shì)，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最(zu一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克ì)一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克后的赢家”。而具体到如何挖(wā)掘，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成本优势(shì)，更具体一(yī)点(diǎn)，就(jiù)是它的净(jìng)借贷水平（净负债(zhài)率）是(shì)不是行业内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业内最(zuì)高的；融(róng)资(zī)成本是(shì)否是行业内(nèi)最低的(de)；建安成本是(shì)否也是业内(nèi)最低的；这些(xiē)都(dōu)是我们看(kàn)重(zhòng)的(de)一家房企的综(zōng)合(hé)成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同(tóng)时满(mǎn)足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便(biàn)是在国央企中，仍有部分房(fáng)企出现(xiàn)了(le)“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据(jù)Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城投、中(zhōng)交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠江股份、城投控股等(děng)国央(yāng)企(qǐ)房企(qǐ)也踩了“三道红(hóng)线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其(qí)重蹈覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳(wěn)健特色(sè)的国央企房企，其财务指标称得上完(wán)全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值得(dé)注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地(dì)方(fāng)国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进(jìn)一步考验(yàn)着国央企的(de)资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速(sù)度(dù)的张弛有度(dù)尤为(wèi)重要，节奏把握准确(què)，有(yǒu)助于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场，以(yǐ)及(jí)过于激进的(de)扩张拿地节奏也有(yǒu)可能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家(jiā)房企进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借(jiè)贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例。而到(dào)2022年，这(zhè)家房企明(míng)显(xiǎn)感觉(jué)到机(jī)会来了(le)，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净负债率也(yě)由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开盘(pán)利用(yòng)率，预计今(jīn)年会(huì)有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在于它本身(shēn)储备了很多弹药，去年(nián)拿地(dì)超1000亿元，且其中一半在(zài)一线城市，另外一半(bàn)也主要集中(zhōng)在强二线和二线城市；另(lìng)一方(fāng)面，它的(de)扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之相(xiāng)反，有些房企的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果(guǒ)负债(zhài)率扩张得太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场没有想象(xiàng)得那(nà)么好，可能会重蹈(dǎo)覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量一家房企的扩张速度是(shì)否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房(fáng)企的净负债率(lǜ)水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例如果超过60％，就是(shì)扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红线”对房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严格(gé)。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房地产行业的复苏速度(dù)并没有那么快，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对在(zài)2022年拿地(dì)较积极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发(fā)现，中(zhōng)交地产(chǎn)、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债率都在60％之上(shàng)。其中(zhōng)，中(zhōng)交地产(chǎn)净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万(wàn)科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团等房企在践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的(de)同时(shí)，也较好(hǎo)地控制了公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负(fù)债率(lǜ)水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央企与民营房企，但(dàn)在各维(wéi)度的(de)实际表现上，国央企确实会更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更(gèng)顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就融，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然就具有天(tiān)然优势(shì)。

　　虽然对比(bǐ)民(mín)营(yíng)房企，机构(gòu)更加看好国央(yāng)企，但这也并不意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在(zài)。

　　据《红周刊(kān)》梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营(yíng)房(fáng)企同(tóng)样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通股东中新进(jìn)了“中(zhōng)国工商银(yín)行股份有限公(gōng)司(sī)－景(jǐng)顺(shùn)长城中国回(huí)报(bào)灵活(huó)配置混合型证券投资基金”“全国社(shè)保基(jī)金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始(shǐ)，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理有限公司就(jiù)长期持有(yǒu)滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐(lài)，和其自身的(de)基本面(miàn)表(biǎo)现存在一定(dìng)关系。2020年以来的近三年时间，房地(dì)产市(shì)场整体在走“下(xià)坡路”，但(dàn)作为杭州(zhōu)本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业(yè)绩表现(xiàn)、销(xiāo)售规模、新增土(tǔ)储、股价表现等多维(wéi)度都表现了较强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江(jiāng)集团扣非归母净利润(rùn)依次(cì)为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次(cì)实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发布的(de)2023年一(yī)季报，今(jīn)年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青(qīng)铜(tóng)时代(dài)”仍能保持(chí)自(zì)身业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根杭(háng)州(zhōu)的战略布局关系(xì)密切。根据2022年年报(bào)，滨江集团有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区的营(yíng)收比(bǐ)重只占(zhàn)到近(jìn)六成。近三(sān)年(nián)持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积(jī)极，根(gēn)据(jù)诸葛找房、住(zhù)在杭州(zhōu)网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而(ér)滨(bīn)江集(jí)团(tuán)在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团的(de)房企(qǐ)排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进(jìn)前十(shí)，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集团(tuán)实现销售额607.3亿(yì)元，位列房企第(dì)九位。

　　值得注意的是(shì)，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨江集团(tuán)更(gèng)是迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券、金鹰基金、建(jiàn)信养(yǎng)老、新华(huá)养(yǎng)老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至(zhì)存(cún)量赛道

　　机构在下(xià)游家纺、家居、物业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只(zhǐ)是房地产产业(yè)链上的中游环节，其上游主要为(wèi)钢铁、水(shuǐ)泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行业主要包括中(zhōng)介服务、家(jiā)用(yòng)电器、物业(yè)管理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发环节与上游材料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不被看好，机(jī)构寻觅个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地产行业(yè)在进(jìn)入存量房时代，所以对地产产(chǎn)业链，尤其(qí)是偏(piān)消费属性的家(jiā)装家居领域，我们(men)相对看好，因为居(jū)民(mín)保有(yǒu)的住房规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时间的增加，内装更新的需求(qiú)也(yě)会越(yuè)来越(yuè)多。美国(guó)过(guò)去的数据充(chōng)分说明了(le)这一点(diǎn)，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费(fèi)的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好和(hé)内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金人士表(biǎo)示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊(kān)》对下(xià)游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前暂居前两位的都是(shì)来自家纺赛道的(de)公司，它们(men)分别是富(fù)安(ān)娜和(hé)水星(xīng)家纺，特(tè)别是前者在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上(shàng)，年内迄(qì)今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要从事纺织家居、睡(shuì)眠(mián)家(jiā)居、生活类(lèi)产品(pǐn)的研发、设计、生产(chǎn)及销(xiāo)售，旗(qí)下拥(yōng)有(yǒu)原创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一季度(dù)报告(gào)显示，报告期内，富安娜实(shí)现营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重仓股的天(tiān)下，彼(bǐ)时包括(kuò)公募(mù)的中欧价值发现(xiàn)、中(zhōng)欧潜力价值、工(gōng)银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在其(qí)中出现(xiàn)，占据了半(bàn)壁江山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金都是价值派基金经理曹名长在管的产品(pǐn)，首(shǒu)季其同时重(zhòng)仓的(de)房(fáng)地产产(chǎn)业(yè)链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光(guāng)一时的家居板块也因疫情、消费复(fù)苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年内表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨(zhǎng)已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看(kàn)，无论(lùn)是营(yíng)收还是归母净利(lì)润，公司都实现了(le)同比双(shuāng)升。

　　从公司的(de)十大流通股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发(fā)基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和(hé)广发安(ān)宏回报均增(zēng)加了持(chí)股，而这(zhè)两只产品也(yě)成为志邦家居十大(dà)流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只(zhǐ)公募。有(yǒu)意(yì)思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标(biāo)的(de)情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道(dào)公司金牌橱(chú)柜中，他管理的(de)全部(bù)三只产品(pǐn)均登(dēng)榜(bǎng)十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东，其也成为他的独门重仓股。

　　除去家居家纺(fǎng)外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上(shàng)市，如何选择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例(lì)分析：“物业(yè)服务(wù)不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我选公司还是希望挣的是市场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经(jīng)买的绿(lǜ)城服务为例，它在中(zhōng)高端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高的，每年到期的(de)合同里提价成功率在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动(dòng)的大部分(fēn)项目(mù)到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期(qī)还能(néng)做到产品提价。”

　　“行(xíng)业(yè)里真正能做到产(chǎn)品一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克提(tí)价的公司很少，因为物(wù)业公司很容(róng)易一开(kāi)始是挣钱的，后(hòu)面因为(wèi)保安这些(xiē)固定人员成本的(de)年(nián)度增长，不(bù)过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没有(yǒu)那么(me)满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是(shì)该公司能(néng)在业内做到(dào)到期之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较(jiào)好的服务是有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一面亲上边一面膜下边的，一面亲上边一面膜下边打扑克