导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地(dì)产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人户(hù)占比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改(gǎi)造势在(zài)必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩(shèng)，还(hái)是供需平(píng)衡，或(huò)是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥(yōng)有住宅(zhái)数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单(dān)单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套数(shù)（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居(jū)民(mín)户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占(zh丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体àn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房(fáng)后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅(zhái)结构(gòu)特(tè)征如(rú)下：丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体trong>

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就(jiù)会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价(jià)较(jiào)低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础(chǔ)设(shè)施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类(lèi)上(shàng)世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)低于15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要(yào)住宅总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。丙烯是直接用还是沾水用的 丙烯是气体还是液体未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级(jí)之间(jiān)差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期(qī)。