文：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了(le)。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力(lì)的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在(zài)全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shò公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品u)制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化解(jiě)这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回(huí)归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭(píng)借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的(de)销售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付清首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也(yě)推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开(kāi)发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发(fā)投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在，当(dāng)前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交(jiāo)房、“公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行(xíng)进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发(fā)商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会(huì)在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过(guò)房产公证公司的(de)检验(yàn)验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部(bù)分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，公杂费包括哪些费用，公杂费包括哪些日用品中期(qī)来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权(quán)益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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