近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包括(夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字kuò)利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)差(chà)异很(hěn)大，大(dà)多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红(hóng)及资产增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目的分派(pài)金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基(jī)础资产的(de)估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年(nián)的(de)可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的(de)管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基金上(shàng)述负责人也称。

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