文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以及违(wéi)约处罚措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定(dìng)会触发风(fēng)险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前(qián)在国务院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(东隅已逝桑榆非晚是什么意思tuō)管(guǎn)，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采(cǎi)取全(quán)透明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进(jìn)程(chéng)大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能(néng)进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在(zài)建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得(dé)巨大(dà)进步，数十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　<东隅已逝桑榆非晚是什么意思/p>

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业(yè)务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一(yī)。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合(hé)同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同(tóng)向开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资(zī)金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支(zhī)付首付(fù)，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资(zī)金全(quán)部来自银(yín)行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目(mù)获批后即可预(yù)售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易(yì)税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但(dàn)是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余(yú)款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保证委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需向购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到(dào)了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入(rù)，为房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机(jī)构，或(huò)由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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