OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此前几日(rì)的(de)下跌走势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全(quán)天收跌(diē)6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退(tuì)租的(de)可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗(sī)哲库(kù)科(kē)技(jì)的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二(èr)级市场价格(gé)开(kāi)始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于(yú)风险规避的(de)原因，最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其(qí)内(nèi)外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完(wán)全(quán)触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董(dǒng)事(shì)高如(rú)星对此表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终(zhōng)还是落到租金收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhān吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗g)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目出(chū)租率下(xià)降事(shì)项，一度二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信(xìn)心(xīn)得到了一定提振，二级(jí)市场价格表现也趋于(yú)平稳(wěn)。据了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对张江光大园项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间即(jí)奔赴现场进(jìn)行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据(jù)悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人(rén)介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要(yào)全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户(hù)的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情(qíng)况没(méi)有得(dé)到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单(dān)层(céng)以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人(rén)表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台目(mù)标(biāo)的(de)坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也(yě)是至关重要的(de)一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一切可能化解(jiě)当前(qián)突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期(qī)和市场的(de)信心(xīn)。”

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