导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每(měi)户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭(tíng)户(hù)数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房(fáng)，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(w鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙èi)户(hù)均一套房无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国(guó)总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流(liú)入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数不能(néng)完全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙g>（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得到中国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ong>城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去(qù)除商品住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口流(liú)动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一(yī)半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中国的人(rén)均可(kě)使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出(chū)支持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据(jù)调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超预期(qī)。

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