5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据(jù)显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季(jì)度得以(yǐ)延(yán)续。数(shù)据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四(sì)季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好(hǎo)于(yú)三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供给(gěi)侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房(fáng)地产研(yán)究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至(zhì)今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来(lái)行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开(kāi)发(fā)与经营(yíng)。公司(sī)的(de)主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融(róng)资成本(běn)，优质的(de)开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的不动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能(néng)力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资背景(jǐng)龙头前迪奥丝绒和哑光有什么区别，迪奥丝绒和哑光哪种好看途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而(ér)这些(xiē)公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着一些不确定性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内(nèi)的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而(ér)现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也(yě)意味着(zhe)，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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