“现在的(de)房地产很难再出现像过去十(shí)年的(de)系(xì)统性行情(qíng)。”思睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表示(shì)，房地(dì)产行业分化的(de)愈加(jiā)明(míng)显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关(guān)注度从板(bǎn)块向(xiàng)单(dān)个标的转移。上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)向《红周刊》指(zhǐ)出，从行业(yè)来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都(dōu)已经(jīng)双杀到了最底部(bù)，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已(yǐ)经(jīng)不大了。

　　三(sān)道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重(zhòng)要参考

　　那(nà)么(me)如何寻找(zhǎo)房地(dì)产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪(hóng)灏提醒(xǐng)，在房地产赛道中进行(xíng)选择，需要非常小心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况(kuàng)。除此之(zhī)外，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下(xià)三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年房地产(chǎn)的开发资金来源(yuán)，可以发现，其实银行的(de)信贷倾向是(shì)不太愿意给房(fáng)企贷款的(de)，房企(qǐ)的(de)主要(yào)资(zī)金来源来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般(bān)。再关注一(yī)下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱，其实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的房企(qǐ)，民(mín)营(yíng)房企(qǐ)相对比较(jiào)困难，所(suǒ)以(yǐ)整个行业(yè)出现了一个很明显的分(fēn)化(huà)，无论是在销售，还(hái)是(shì)融资等各个方面(miàn)都(dōu)非常(cháng)明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背景的民(mín)营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈昊扬则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地产行业内，我们的(de)逻辑(jí)是(shì)，“寻找最后的赢(yíng)家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会(huì)特(tè)别重视(shì)企业的成(chéng)本优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净借贷水平（净(jìng)负(fù)债率）是不是行业(yè)内(nèi)的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业(yè)内最高的(de)；融资成(chéng)本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我们(men)看重的一(yī)家房企的综合(hé)成本。

　　需要(yào)注(zhù)意的是，能(néng)够同(tóng)时(shí)满足(zú)上述条件的(de)房企并不(bù)多。即(jí)便是(shì)在国央企中，仍有(yǒu)部分(fēn)房企出现(xiàn)了“三道红线”的“踩线”情况，且(qiě)有逐渐恶化的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中国(guó)武夷等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除(chú)此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江(jiāng)股份(fèn)、城投控股(gǔ)等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红线”中的(de)两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激进扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即(jí)便是有着(zhe)较稳健特色的国央企房企，其财(cái)务指标称(chēng)得上(shàng)完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企(qǐ)，甚至地方国(guó)企开始大举扩张。而这无(wú)疑又进一步(bù)考验着(zhe)国央企的资金(jīn)链情况。

　　对房企而(ér)言(yán)，扩张速度的张弛有度(dù)尤为(wèi)重(zhòng)要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备(bèi)优质“弹药”；但过于(yú)乐(lè)观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩张拿地(dì)节奏也有可(kě)能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一(yī)家房(fáng)企(qǐ)进行(xíng)举例(lì)，它从2018年开始(shǐ)到2021年，连(lián)续4年的(de)净借贷比例(lì)都(dōu)维持在33％左右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到(dào)机(jī)会(huì)来了，其开始在一(yī)线(xiàn)城(chéng)市进(jìn)行大举拿地，净负债(zhài)率(lǜ)也由此(cǐ)前的(de)33％左右水准提高到45％左右，涨了(le)接近三分之一。与此同时(shí)，该房企新购入地块也实现了快速的开盘利用率，预(yù)计今(jīn)年会有(yǒu)更多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合(hé)“最后的赢家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储(chǔ)备了很多弹药(yào)，去年拿(ná)地超1000亿元，且(qiě)其中(zhōng)一半在一线城市，另外(wài)一半也主要集中在强(qiáng)二线和(hé)二线城市(shì)；另一方面，它的扩张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让(ràng)人感(gǎn)觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者(zhě)说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年(nián)期间扩张的(de)民营企(qǐ)业(yè)的影(yǐng)子。虽然(rán)说，见到机会时要(yào)出手(shǒu)，但出(chū)手的章法仍要小心，如果负(fù)债率扩张得(dé)太快(kuài)，但未来的两年市场没(méi)有(yǒu)想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来(lái)衡量(liàng)一(yī)家(jiā)房企的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度是(shì)否激进(jìn)？陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》表示，主要还(hái)是看房(fáng)企的(de)净负债率水平，在(zài)我看来，这个比例(lì)如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准(zhǔn)要比“三道红线”对房企的(de)净(jìng)负债率(lǜ)要(yào)求不得高于100％要更加严格(gé)。陈(chén)昊扬解(jiě)释，当前(qián)房地产行业的复(fù)苏速(sù)度并没有(yǒu)那(nà)么快，所以要规避公司净负债率提高(gāo)到一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在(zài)2022年拿地较积(jī)极的(de)房企梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，中交(jiāo)地产、中国金茂、华发(fā)股(gǔ)份、越(yuè)秀地产、绿城(chéng)中国、保利(lì)发展等(děng)房企(qǐ)2022年(nián)净负债两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度(zhài)率都在60％之上。其中，中交地产(chǎn)净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年(nián)至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对(duì)比(bǐ)的是，华润置(zhì)地、中(zhōng)国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江(jiāng)集团(tuán)、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿(ná)地策略的同时，也较好(hǎo)地控(kòng)制了(le)公司的扩张(zhāng)速(sù)度与(yǔ)净负(fù)债率(lǜ)水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江集团等(děng)个别民营房(fáng)企(qǐ)

　　或(huò)具备“最后赢家”的(de)黑马特质(zhì)

　　陈昊扬(yáng)指出，实际上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选标(biāo)准来看国央企(qǐ)与民(mín)营(yíng)房(fáng)企(qǐ)，但在(zài)各维度的实际表(biǎo)现上，国央企(qǐ)确实会(huì)更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更(gèng)低，融资两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度渠(qú)道也更顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就融，这样，国央企自然而然就具(jù)有天然优势。

　　虽然对比民营(yíng)房企(qǐ)，机构更(gèng)加看好(hǎo)国(guó)央企，但这也并不意味着(zhe)，民(mín)营企业中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有(yǒu)少(shǎo)数(shù)民(mín)营房企(qǐ)同(tóng)样受到机构的青睐(lài)。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股东中新进了“中国工商银行股份有限(xiàn)公司－景(jǐng)顺(shùn)长城(chéng)中国回报灵活(huó)配置混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有(yǒu)限公司就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报(bào)，该(gāi)资产(chǎn)公司的(de)几(jǐ)只(zhǐ)产品合(hé)计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占(zhàn)流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集(jí)团的受(shòu)青睐，和其自身的基本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场整体在走“下坡路”，但作为杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江集团(tuán)在业(yè)绩表现(xiàn)、销售规模(mó)、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归(guī)母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年(nián)一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实现了扣非归母净(jìng)利润5.41亿元，同比增(zēng)长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增(zēng)长，和滨江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年(nián)年报，滨江集团(tuán)有近七成营收来自杭州地(dì)区，而在(zài)2021年，杭(háng)州(zhōu)地区(qū)的(de)营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年在杭(háng)拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续稳居杭州(zhōu)的本土第一(yī)。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名迅速提升。到2023年(nián)，滨江集(jí)团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数据，2023年前4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元，位列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中调研。滨江集(jí)团发(fā)布公告(gào)表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重点移至存量赛道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际上房地产开发只是房(fáng)地产产业链上(shàng)的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水(shuǐ)泥、建材(cái)、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商，而下游(yóu)应用行业主要包括中介服务(wù)、家用电器(qì)、物业管理、家(jiā)居用品。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开发环(huán)节与上游(yóu)材料端息息相(xiāng)关，新盘开工不足(zú)导致(zhì)上(shàng)游不被看好，机构寻(xún)觅个(gè)股阿尔(ěr)法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下游。“中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)行业在进入存(cún)量房时代，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏(piān)消费(fèi)属性的家装家居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的(de)住(zhù)房(fáng)规模越来(lái)越大(dà)，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也(yě)会越来越多。美国过去(qù)的数据充分说明了这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具(jù)消(xiāo)费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对看好和内(nèi)装相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家基(jī)金(jīn)人士表示。

　　而根(gēn)据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头(tóu)年内表现的统计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的都是(shì)来自(zì)家(jiā)纺赛道的公司，它们分别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星(xīng)家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基(jī)础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富(fù)安娜主要从事纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家(jiā)居、生活类产品(pǐn)的研发、设计、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷(kù)奇智”自(zì)有品牌。第一季(jì)度报告显示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净(jìng)利(lì)润约1.11亿元，同比(bǐ)增长5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的十大流通股股东来看，能够发现该股早已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和(hé)私募的明河(hé)2016，都(dōu)在其中出现(xiàn)，占(zhàn)据了半壁江山。需(xū)要(yào)强调(diào)的(de)是，中欧的两只(zhǐ)基金都是(shì)价值派(pài)基金经理曹名长在(zài)管的(de)产品(pǐn)，首季其同时(shí)重仓的房地产产业链股(gǔ)票还有金地(dì)集团和大(dà)亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家居(jū)板块也因疫情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓慢等(děng)多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家居(jū)板块中年内表现最好(hǎo)的是志(zhì)邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该(gāi)股年(nián)内(nèi)上涨已经(jīng)超过23％，从业绩来看，无论是营(yíng)收还是归母净利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司(sī)的十大流通股股东来看，《红周刊》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选(xuǎn)和广发安(ān)宏(hóng)回报均(jūn)增加了(le)持股，而(ér)这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦家居十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有(yǒu)意思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情有独钟，在另(lìng)一(yī)家赛(sài)道(dào)公司金(jīn)牌橱柜(guì)中，他管理(lǐ)的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通(tōng)股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家居(jū)家纺外(wài)，下(xià)游的物业股也越来(lái)越被机(jī)构(gòu)所青睐(lài)，不(bù)过这类标的(de)大多(duō)在香港上市，如何选择(zé)成为难题(tí)。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经理举(jǔ)例分析：“物业服务不是一个高(gāo)毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希望(wàng)挣的是市场化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高的，每年到期(qī)的(de)合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做(zuò)到滚动的(de)大部分项目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周期还能(néng)做到产品提(tí)价。”

　　“行(xíng)业里真正能做(zuò)到产(chǎn)品提价的(de)公司(sī)很少(shǎo)，因为物业(yè)公司很容易一(yī)开始是(shì)挣钱的，后面因为保安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不过服务没有特别(bié)好，客户(hù)没有那么(me)满意，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是(shì)该公司(sī)能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和比较好的服(fú)务是(shì)有关系的(de)。”他进一步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度