万柳书院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额高(g芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗āo)达(dá)近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债(zhài)权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表(biǎo)面上看，这就(jiù)是(shì)一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没(méi)办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北(běi)京的(de)高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的(de)愿望，或(huò)将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的(de)方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓(diào)鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高(g芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗āo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以(yǐ)神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北京豪(háo)宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依旧(jiù)在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了(le)中赫(hè)集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却多次(cì)成(chéng)为被执行(xíng)人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　芬迪和gucci是一个档次吗，芬迪和gucci是一个档次吗trong>今年(nián)年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫妇(fù)将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续(xù)质押(yā)，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海金(jīn)商业(yè)保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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