“现在的房地产很难(nán)再出(chū)现像过去十年的(de)系统(tǒng)性行情。”思睿集团合(hé)伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏(hào)向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，房地产行业分化的愈加明显，让机(jī)构和投资者的关注度从板块向单个标的转移(yí)。上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来(lái)看，无论(lùn)是业绩，还是估值，房地(dì)产都已经双杀到了最底部(bù)，而(ér)且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的(de)空(kōng)间已经不大了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿尔法重要参(cān)考(kǎo)

　　那么如何(hé)寻找房地(dì)产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在(zài)房地产赛道中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常(cháng)小心，避免选了半天，标(biāo)的公司(sī)出现(xiàn)爆雷的情况。除此之外，洪灏(hào)指出，需要满足(zú)以下三个基准：有(yǒu)大(dà)的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没有踩过红线的。

　　他还(hái)表(biǎo)示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷(dài)倾(qīng)向是不太(tài)愿意给房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来源来自(zì)新盘(pán)的(de)销(xiāo)售。但今年新房的销售(shòu)情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实(shí)主要还(hái)是那些有(yǒu)国企背景(jǐng)的房企，民营房(fáng)企相对比较(jiào)困难，所以整个行业出(chū)现了(le)一(yī)个很明显的(de)分化，无论是在销售，还是融(róng)资等各个方(fāng)面都非常明显。现在(zài)有国(guó)资背景的房企在资本市场表现(xiàn)相对较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民营房企股价(jià)大多表现很(hěn)一般(bān)。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢(yíng)家”。而具体到如何(hé)挖掘，我们会(huì)特别重(zhòng)视企业的成本(běn)优势，更具体一点，就(jiù)是它(tā)的净借贷水平（净负债率）是不是行业(yè)内的(de)最低(dī)水平；利润率是(shì)不是(shì)行业内最高的；融资成本是否是(shì)行业内最低的；建安成本是否也是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看重的一(yī)家(jiā)房企的(de)综合成本。

　　需要注意的是(shì)，能(néng)够(gòu)同时(shí)满足上述条件的房企并不(bù)多。即便是在(zài)国央企中，仍有(yǒu)部分房企出现了“三(sān)道红(hóng)线”的“踩线”情况(kuàng)，且(qiě)有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的(de)趋势。以(yǐ)A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整理发现，截(jié)至2022年末，天(tiān)房发展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城(chéng)投、中交地产、中国武夷等国(guó)央(yāng)企“三(sān)道红线”全(quán)踩(cǎi)。

　　除(chú)此(cǐ)之(zhī)外，城建发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央企房企也踩(cǎi)了“三道红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重(zhòng)蹈覆辙(zhé)

　　不难看(kàn)出，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称得上完(wán)全健康的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企(qǐ)开始大举扩张。而这无疑又进一步(bù)考验着国央(yāng)企的资金链情况。

　　对(duì)房(fáng)企而言，扩张速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏把握准(zhǔn)确，有助于(yú)房企储备优质“弹药”；但过于乐观(guān)的预(yù)判未来市场，以及过(guò)于激进(jìn)的扩张拿地节(jié)奏也有可能让(ràng)房企重(zhòng)蹈(dǎo)此(cǐ)前的高杠杆覆(fù)辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进(jìn)行举例(lì)，它从2018年开始到2021年，连续(xù)4年的净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆比例。而(ér)到(dào)2022年(nián)，这家房企明显感觉到机会来(lái)了，其开始在一线(xiàn)城市进行大举拿(ná)地，净负债(zhài)率也由此(cǐ)前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右，涨了接(jiē)近三分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购入地块也实(shí)现了快(kuài)速的开(kāi)盘利用率，预计今年会有更(gèng)多的楼盘入市。像这类(lèi)企业就符合“最后的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了很多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一半在一线(xiàn)城市，另(lìng)外一半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二(èr)线和二线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的扩(kuò)张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与之相反，有些房企的扩(kuò)张速度让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到(dào)了2016年～2020年(nián)期间(jiān)扩张的民营企业的影子(zi)。虽(suī)然说，见到(dào)机会(huì)时要出(chū)手(shǒu)，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率(lǜ)扩张(zhāng)得太(tài)快(kuài)，但(dàn)未来的两年市场没有想(xiǎng)象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)是否(fǒu)激进(jìn)？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看(kàn)房企的(de)净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出(chū)，这一标准要比“三道(dào)红线”对房企的净负债率要(yào)求不(bù)得高于(yú)100％要更加严格。陈昊扬解释，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)行业的复苏速度(dù)并没有那(nà)么快，所以要规避(bì)公司净负债率提高到一个比较危险的水(shuǐ)平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其中，中交地产净(jìng)负债率持续(xù)居高不(bù)下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置地、中国海外发展、万科A、滨江集(jí)团、招商妥否的意思是什么，妥否的用法(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖集团等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控制(zhì)了公(gōng)司的扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房(fáng)企

　　或具备“最后(hòu)赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他们是(shì)以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来看国(guó)央企与(yǔ)民营房企，但在(zài)各维度(dù)的实(shí)际(jì)表(biǎo)现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的(de)融(róng)资成本更低，融资渠道也更(gèng)顺畅(chàng)，能够(gòu)做到想融就(jiù)融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企自(zì)然(rán)而(ér)然就具有天然(rán)优势。

　　虽然(rán)对比民营房企(qǐ)，机构(gòu)更加看好(hǎo)国央企，但这也(yě)并(bìng)不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据(jù)《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民(mín)营(yíng)房企(qǐ)同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大(dà)流通(tōng)股东中新进(jìn)了“中国(guó)工商(shāng)银行(xíng)股份有限(xiàn)公司－景顺长城中国回报灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六组合(hé)”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿巴马资产管理有限公司就长期持(chí)有(yǒu)滨江集团。根据一季(jì)报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只产品合计(jì)持(chí)有滨江集团9543万股(gǔ)，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受青(qīng)睐，和其自身(shēn)的基本面表现存(cún)在一定(dìng)关系。2020年以(yǐ)来的(de)近三(sān)年时(shí)间，房(fáng)地产市(shì)场整体(tǐ)在走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭州本土(tǔ)房企的滨江集团仍是表(biǎo)现(xiàn)出较强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集团在业绩(jì)表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维(wéi)度都表现了较强的增长势(shì)头。

　　业(yè)绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江(jiāng)集(jí)团扣(kòu)非归母(mǔ)净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发(fā)布的2023年一(yī)季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长(zhǎng)，和(hé)滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的(de)战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报(bào)，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收来自(zì)杭(háng)州地区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持(chí)续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集团在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根据诸(zhū)葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依(yī)次为404.6亿元(yuán)、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳(wěn)居杭州的本土第一。

　　而滨江(jiāng)集团在杭(háng)州(zhōu)的较突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团的(de)房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房企排名已冲进前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位(wèi)。

　　值得(dé)注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期(qī)，滨江集(jí)团更是迎(yíng)来多家机构(gòu)的集中调研。滨江(jiāng)集团(tuán)发布(bù)公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了(le)信达证(zhèng)券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重(zhòng)点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业(yè)觅α

　　实际上房地产(chǎn)开发只是房地产产业链(liàn)上的(de)中游环节，其上游主要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而(ér)下游(yóu)应用行业主要包括中介服务、家用(yòng)电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节与上游材(cái)料端息(xī)息(xī)相(xiāng)关，新盘开工不(bù)足导致(zhì)上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股(gǔ)阿尔法的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产(chǎn)行(xíng)业在进入存量房时代，所以对地(dì)产产业(yè)链(liàn)，尤(yóu)其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们(men)相对看好，因为居民保(bǎo)有的(de)住房规模越来越大，随着时间的增加(jiā)，内装更(gèng)新的需(xū)求也会(huì)越来(lái)越多。美国(guó)过去(qù)的(de)数据充分说明了这一点(diǎn)，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之(zhī)后，家具(jù)消费的增(zēng)长却一直都很好。对于地产产业链，我们相对看好(hǎo)和(hé)内(nèi)装相(xiāng)关(guān)的(de)行业，例如消费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人士(shì)表示(shì)。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中相关赛道龙头年内表现的统计，目前(qián)暂妥否的意思是什么，妥否的用法居前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺赛道的公(gōng)司，它们分别是富安娜和水星家纺(fǎng)，特别是前者在(zài)月线(xiàn)连收七根阳线的(de)基础上(shàng)，年内(nèi)迄今涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从事纺织家居(jū)、睡眠家居、生活类产品的(de)研(yán)发、设计、生产及(jí)销售(shòu)，旗下拥(yōng)有原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元(yuán)，同比减少7.57％；不过实现(xiàn)归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约1.11亿(yì)元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而(ér)从(cóng)上(shàng)市公司一季报的十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股(gǔ)早已成为基金重仓股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值发(fā)现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价(jià)值、工银瑞(ruì)信灵动价(jià)值、宝盈新(xīn)价值和私募的明河2016，都在(zài)其(qí)中出现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的(de)两只基金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品，首季(jì)其同时重仓的房地产产业(yè)链(liàn)股票还(hái)有金(jīn)地集团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几(jǐ)年曾(céng)经(jīng)风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消(xiāo)费复苏(sū)进程缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过好在困境反转露(lù)出(chū)曙(shǔ)光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的是志邦家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业(yè)绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净(jìng)利润，公司(sī)都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的十大流通股股东(dōng)来看，《红周刊(kān)》发现广发基金(jīn)经理罗(luó)洋慧眼独具，一季报中(zhōng)他(tā)管理的广发(fā)策略优选和广发安宏(hóng)回(huí)报均(jūn)增加了持股，而(ér)这两(liǎng)只产品也成(chéng)为志(zhì)邦家居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有的两只公(gōng)募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎(hū)对于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱(chú)柜中，他(tā)管理的(de)全部三只产品均登榜十(shí)大流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的(de)独门重仓股。

　　除去(qù)家(jiā)居家(jiā)纺外(wài)，下游的物业股也越来(lái)越被机构所青睐，不(bù)过这类(lèi)标的大多(duō)在香港(gǎng)上市，如何选择成为难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)举例分析：“物业服(fú)务不是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公司还是希望挣的是(shì)市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的，每(měi)年到期的合同里提价(jià)成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期之后，经过(guò)两三轮合(hé)同周期还能做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做(zuò)到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的，后面因为保安(ān)这些固定人员成本的(de)年度增长，不过(guò)服务没有特别(bié)好，客户没有那(nà)么(me)满(mǎn)意，能(néng)做到(dào)提价难(nán)度(dù)是(shì)非常大的。但是该公司能(néng)在业内(nèi)做到到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好的(de)服务是有关系(xì)的。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 妥否的意思是什么，妥否的用法