文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外(wài)什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开(kāi)始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百(bǎi)姓(xìng)安居(jū)乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房(fáng)供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市(shì)几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年中国有几个党派，中国有几个党派组织(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模中国有几个党派，中国有几个党派组织式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制(zhì)度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期(qī)房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场发育(yù)尚(shàng)不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的(de)预(yù)售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确(què)规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一(yī)般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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