5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的(de)市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持股比例也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公募(mù)基(jī)金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓(cāng)第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到(dào)房(fán什么是等量关系式，什么是等量关系四年级g)地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业(yè)也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面(miàn)积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已(yǐ)经(jīng)过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是(shì)主要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资(zī)源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升(shēng)后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)什么是等量关系式，什么是等量关系四年级速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分(fēn)析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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