OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极(jí)应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华安张江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此后(hòu)二(èr)级市场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易(yì)日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中(zhōng)位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避的原因(yīn)，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随(suí)着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的(de)步(bù)伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的投资价(jià)值(zhí)。

　　先敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如(rú)星(xīng)对此表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一，目前(qián)未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的(de)业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中管理(lǐ)人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解(jiě)释说明(míng)，市(shì)场信心(xīn)得到了一(yī)定提振，二(èr)级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上(shàng)和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目的原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实始料(liào)未及，在(zài)获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了(le)芯(xīn)片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转(zhuǎn)化(huà)为实际租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租(zū)户。虽然收了三(sān)个月履约(yuē)保(bǎo)证金(jīn)给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但(dàn)本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么(me)多储备租户，之前的空置率(lǜ)为何未能(néng)得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(d敬请届时光临是什么意思，万望届时光临是什么意思e)大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平的(de)面积(jī)为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不(bù)同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和联(lián)合(hé)营销方面能更加充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和(hé)展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前在(zài)管资(zī)产约五百万方(fāng)，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资产上市平台(tái)目标的坚实后(hòu)盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下我们可能面临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个(gè)非常小的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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