5月以(世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中(zhōng)的(de)占比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于(yú)出现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示，公(gōng)募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的(de)是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平(píng)方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代(dài)出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取低成本(běn)土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库(kù)存的(de)优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业(yè)的资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升(shēng)后(hòu)，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一(yī)思路(lù)的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需(xū)要(yào)客(kè)观地去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实(shí)整个(gè)市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空