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俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗

俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗 是该取消预售制了:问题及建议

  文(wén):任泽平(píng)团队  

  导(dǎo)读(dú)

  是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”,不足一个月时间,已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态,试点现房(fáng)销售。

  1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le),用(yòng)你的钱,建你的房子,还(hái)烂尾了,这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房,没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了,不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì),这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势,也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时,全国缺房子,开发商缺钱,预(yù)售(shòu)制是权宜之计,现在(zài)全国套户比超过1,从大开发进(jìn)入(rù)存量时代,对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了,该(gāi)取消了,改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱,一手(shǒu)交房,天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活,兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制,长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì),中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展,跨过(guò)这道关,解好这道世界难题。

  2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售?大家想想,绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货,预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度,购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看,预售制对购房者非常不公(gōng)平,比如,交房等待期一般为(wèi)两年,在此期间,购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息,还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看,预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张,若遇到下行(xíng)周期,会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制,改为现房(fáng)销售,这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展,一举多(duō)得(dé),谋划长远(yuǎn)。

  3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度?预售制度怎(zěn)么来的?国外什(shén)么(me)情况?简单科普(pǔ)一(yī)下:商品房预售最早源于中国香港(gǎng),俗称卖楼花(huā),卖(mài)期房(fáng),是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改,由于商品房短(duǎn)缺(quē),房企缺资金,借鉴中国香(xiāng)港,引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实(shí),当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是,重点来(lái)了(le)!发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施,开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售,买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn),而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以,预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的,如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施,一定会触发(fā)风险(xiǎn),对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平,所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度,以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性,现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代,取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆,不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会,当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活,只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé),中国(guó)一定能化(huà)解这个难题,让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng),安(ān)居(jū)乐业。

  4、简单(dān)讲,如果取消预售制,改为(wèi)现房销售,开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段,而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信,这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng),这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng),实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善,是以客(kè)户为中心,房地产也不能例外,老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事,烂尾毁三代(dài),好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù),取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下,取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

  作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时,对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。(参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》)  

  目录

  1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

  1.1 起源:分层销售+“按(àn)揭”,霍英东创造“卖楼花”模式

  1.2 住房需求大、供给(gěi)量少,引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì),形成“中国内地版预售(shòu)制”

  1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程,但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

  2 国际经验

  2.1 美(měi)国:交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管,交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

  2.2 德国:可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房,提供期房烂尾险

  2.3 英(yīng)国:10%定金保险(xiǎn)保护(hù)机制,55%-80%房款(kuǎn)交房时支付

  2.4 日本(běn):为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法,设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

  2.5 新(xīn)加坡:买方资金由银行(xíng)监管,享1年保修期(qī)后付尾款

  3 启示

  正文

  1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

  1.1 起源:分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”,霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

  二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港,楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式,但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题,分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代,中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度,许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái),住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高,不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位,需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式,但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题,不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式,如把楼宇契(qì)约切(qiè)开,即(jí)“分契”,然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行,购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加,开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

  在分层出(chū)售的基础上,将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售,霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司,凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验,对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解,在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后,除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书,上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài),“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点,即先收取买(mǎi)家的订金,采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式,等(děng)新楼落成时,收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián),买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力,加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售,也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí),降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险,在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色,纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革,“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题,使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

  预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣,但(dàn)期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况,但监(jiān)管部门不断完善、规范化,建立(lì)健全的监(jiān)管机制,促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú),1960年,位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工,出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后,中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管,即要求开发(fā)商在预售前,确保地价款已经全部支付,还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成,资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn),支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假,套取监管账户资(zī)金,中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(监管账户)、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制,且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升,如出现房屋“烂尾”情况,银行将成最大风险方,后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善,出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

  1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少,引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式,形成“中国内地版(bǎn)预售制”

  二(èr)十世纪(jì)九十年代,中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí),引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来,中国内地优先发展重工业(yè),强调基础建设,这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程,唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题,才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理,统(tǒng)一分配,以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度,住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢,福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí),因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大,而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商,商品房供应量小的困境,此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ),中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度,先(xiān)后出台多项文件,大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如,1998年,国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé),加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件,决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配,逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制,从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制,允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房,解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题,开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发,形成滚动开(kāi)发模式,住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化,中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策,支持购房者,极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

  引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后,经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力,加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说,是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者,由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港,在(zài)中国内地实(shí)践过程中,商品房(fáng)预售流程为:房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中,购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款,并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn),换(huàn)言之,房屋未俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗建成(chéng),开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款,这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言,预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

  1.3预售制推动城市(shì)化进程,但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

  作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式,预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期,同时增加市场商品房供应,推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用,不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求,也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng),中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区,从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居,住房事业取得巨大(dà)进步,数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái),城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年,城镇人口由1.7亿人俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗增长至9.1亿人,43年间增长4.4倍;1981-2020年,全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里,增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào):2021》测算(suàn),1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平,城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米,城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套,套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式,2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63%,而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平,比重上升至(zhì)87%。

  是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了:问(wèn)题及(jí)建议

  预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣,行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年,房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平,累计上涨8.2倍(bèi),年复合增速10.6%。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元,累计(jì)上涨35.8倍,年复合增速17.8%。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元,累计上(shàng)涨11.3、65.3倍,年复合增(zēng)速(sù)12.1%、21%。伴随房地产(chǎn)业的快速发展,房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起,队(duì)伍逐渐壮大。2018年,房地产企业数量达9.8万个,比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

  二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

  1)从经济(jì)增长渠(qú)道,房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长,高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2%(完全贡献),其中房地产(chǎn)业增俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗加值占(zhàn)GDP的7.3%(直接(jiē)贡献),房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9%(间接(jiē)贡献(xiàn)),其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

  2)从投(tóu)资渠道,2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5%,其中,房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3%。

  3)从(cóng)金融(róng)渠道(dào),从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看,2021年(nián)12月为27.07%,如果加上信托等(děng)通道(dào)业务,占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看,2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76%。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约,将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

  4)从居民财富效应渠(qú)道(dào),根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》,2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元,大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn),2020年中国(guó)为66.6%,高于美国的(de)27%、日本的37%、英国的49%、法(fǎ)国的56%、德国(guó)的(de)64%。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高,主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo),以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟,直接融资比例较低,股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī),居民投资渠道缺乏。

  是该取消预售制了:问(wèn)题及建议(yì)

  不可(kě)否认(rèn),预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在,当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

  从个人层面看,绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò),预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù),购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如,交房等待期一般为两年,在此期间,购房者不仅承担(dān)银行利息,还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外,购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì),如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约,购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力,但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还,因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

  从行业层面看,预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张,资金(jīn)若遇(yù)到下行周期,会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险,进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

  从金融层面看(kàn),银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng),一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn),出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí),导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况,而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng),已经(jīng)从银行获(huò)得房款,如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等,则风险完全(quán)由银行(xíng)承担,银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

  从(cóng)监管角度看,购房者的预售监管资金去(qù)哪了?楼(lóu)盘“烂尾”,归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”,即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设,商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法,由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng),各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú),太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40%左右,郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是,不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng),导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期,月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么,监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的?实际上,在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下,抽调预售(shòu)款监管账户资金,是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方,以工程建设名义(yì),获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn),再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企,而拨(bō)付的(de)工程款,远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金,在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng),变(biàn)相加杠杆,这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性,房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设,形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式,但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

  2 国(guó)际经验(yàn)

  整体(tǐ)来说,国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点:

  1)预付(fù)款保护:对于(yú)购房者预付(fù)资金,一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制,如英国、日本;

  2)预(yù)付款比重:要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低,绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付;

  3)预(yù)付款(kuǎn)支付方式:预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付,或按工程进度分(fēn)期支付,或(huò)二者结(jié)合;

  4)按揭贷款方式:一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn),一是按工程(chéng)进度付(fù)款,按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放,购房者开始(shǐ)月(yuè)供;二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款;

  5)房屋烂尾保护:为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn),在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí),保障(zhàng)购房者(zhě)权益;

  6)房屋交付保护:房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式,一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后,开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī),通常1-5年,保(bǎo)修(xiū)期满,购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

  是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了:问(wèn)题及建议(yì)

  2.1 美国:交付前预售资金第三方全程监(jiān)管,交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

  美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还,最低首付比例为3.5%,交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù),其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款,交付前资金由第三方全程监管,交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

  定(dìng)金及首付环节,定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1%-5%,首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5%,根据(jù)美国官方(fāng)数据,2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12%。

  余款支付方面(miàn),除定金或首(shǒu)付外,购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

  资(zī)金监管方面(miàn),美国为防止开(kāi)发商挪用资金,购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾,购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí),且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng),银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款,由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益,银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证,通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

  是该取消(xiāo)预售制了(le):问(wèn)题(tí)及建议(yì)

  2.2 德国:可零首付购房,提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

  德国期房可零首付购房(fáng),房款(kuǎn)按建造工期进度支付,按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷,房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率,开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

  预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面,德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前,购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证,签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买,定金按照德国法律全部退还。

  签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu),购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税,分别为房屋售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中,属于购房附加费(fèi)。

  首付方面,德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì),可零首付购(gòu)房(fáng)。

  余(yú)款方面,德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度,一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付,具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说,支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工,支付比例(lì)可能(néng)是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按揭方(fāng)面(miàn),购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài),房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率,银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款,每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限,期限(xiàn)结束后,购房者开始还贷。

  保险方面,德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险,保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时,保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù),开(kāi)发商(shāng)破产,由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

  2.3 英国:10%定金保险保护机制,55%-80%房款交房时支付

  英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10%定金保险保护机制,交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20%-45%,资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

  订立合同前,买卖双方(fāng)均有一名律师,负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节,各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

  定金方面,英国设置了10%定金保险保护机制,当(dāng)开发商出现财务、经营问题时,购房(fáng)者10%的(de)定(dìng)金由保险公司赔付,而超出10%的(de)部分(fēn)较难追回。

  首付(fù)方面,首付比例通(tōng)常为(wèi)10%-25%,首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

  余款支付(fù)环节(jié),英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式,但是交房前付款比例相对较(jiào)低,一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5%-10%的款项,即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20%-45%之间(jiān),剩余款项(xiàng)交房后支付。

  交付环节,英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付,交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

  资金监管环节,英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé),资金也由律(lǜ)师监(jiān)管,在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中,由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师,卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商,即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口,有利于保障购房者资金安全。

  2.4 日(rì)本:为规范期房交易(yì)立法,设置期房预付款(kuǎn)保全措施

  日本期房交易(yì)立法,定金超5%或1000万日元(yuán)时,开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”,交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20%,开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10%房款,交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

  立法方面,日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡,叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白(bái),社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍,为此(cǐ),日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》,经多次修订,目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

  定金保护方面,根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》,对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5%或超1000万日元的部分,法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)?即买卖双(shuāng)方签订购房合同时,开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同,设置购房者定金的保证或保险,并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外,其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾,购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付,同时(shí),开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn),一般约为房价的10%。

  房款支(zhī)付环节,交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超(chāo)20%的定金,签订购(gòu)房(fáng)合同后,购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款,但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款,除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

  2.5 新加坡:买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn),享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

  新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75%房款的订金,首付比例(lì)20%,余款按工程进度支付,所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù),交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15%尾款。

  订金支(zhī)付环节,新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制,即OTP,签订OTP后需(xū)支付5%房(fáng)款作为(wèi)订金,OTP有效期14天,执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同,不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75%的房款。

  首付(fù)比例方(fāng)面,签订(dìng)购房合同(tóng)后,购房(fáng)者需支付15%的首(shǒu)付(fù)及印花税,同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

  余款支(zhī)付(fù)上(shàng),新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式,《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定,要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守,支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等,支付比例(lì)约(yuē)为20%、10%、10%、5%、25%。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn),月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加,未放款部分无需(xū)月供。

  资金监管方面,购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户,账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu),购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期,此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15%的尾款。

  3 启示(shì)

  一(yī),短期(qī)来看(kàn),当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点,重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn),加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度,长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象,重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生,给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面,从(cóng)现(xiàn)在起,对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè),加大支持力(lì)度,由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业,为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán),给予金融工具配(pèi)套。

  二,中(zhōng)期来看,应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性,兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié),建立开发商违约后定金保护机制,如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段,保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节,鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù),为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié),建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制,充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节,引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构,或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管,以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节,建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内,开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修,购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

  三,长期(qī)来(lái)看,取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn),98年房改(gǎi)时(shí),全国缺(quē)房子(zi),开发商缺钱(qián),预售制是权宜之计,现在全国套户比超过1,从(cóng)大开发进入存量时(shí)代,对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了,该(gāi)取消了,改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面,取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制,改为现房销(xiāo)售,开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn),而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信,这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障,这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量,实现良币驱逐劣(liè)币。

  

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