文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了(le)，用(yòng)你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经(jīng)济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在(zài)购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房市场(chǎng)发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产(chǎn)市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在(zài)建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗建成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要(yào)是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营(yíng)不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的(de)工程款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例(lì)，可零首付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具(jù)体支付(fù)节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会(huì)上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯(wéi)一一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋(wū)交付后(hòu)，购(gòu)房者享受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质(zhì)量问题(tí)全权负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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