导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不(bù)计(jì)。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民(mín)户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大(dà)致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均一套房(fáng)的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否(fǒu)意味着中国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民(mín)换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的(de)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和(hé)安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用(yòng)的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下(xià)，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个(gè)方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不(bù)断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带母猪凶如狗是什么动物生肖 母猪凶悍如何处理来的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日(rì)益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能(néng)超预期。

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