文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参与财税改革(gé)方(fāng)案研究时，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年(nián)代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买(mǎi)家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了(le)民众购房的(de)资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推(tuī)动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程(chéng)，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市化配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售制(zhì)的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的(de)《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表ng>2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的(de)《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品(pǐn)房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款监(jiān)管的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房(fáng)屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付(fù)款由第三方公证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监(jiān)管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零(líng)首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分(fēn)多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房(fáng)者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房(fáng)交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构(gòu)或(huò)保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。皇太极的父皇是谁，清朝历代帝王顺序表

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照工(gōng)程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在(zài)此过程(chéng)中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力(lì)的金融工(gōng)具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题(tí)全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。