近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值(zhí)，通(tōng)过(guò)观(guān)测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人qī)后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人REITs的(de)分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基(jī)础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修(xiū)正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底(dǐ)层资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募(mù)基金分红差异(yì)很大(dà)，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类(lèi)和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期(qī)后不再能产生(shēng)现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的(de)分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延长经营(yíng)期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基金分红的(de)时(shí)点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项目底层资(zī)产(chǎn)的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 绝世武魂女主角有几个，绝世武魂男主陈枫有几个女人