万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个(gè)位于(yú)北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的(de)有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维权信息，难怪有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在(zài)还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北京的(de)高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可(kě)以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请(qǐng)求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方式明确了购(gòu)房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商(shāng)品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子(zi)均(jūn)为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊烫(tàng)手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托(tuō)有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模(mó)，也(yě)没有很(hěn)高(gāo)的国民(mín)知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼(lóu)盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是(shì)每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在(zài)北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的(de)融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今(jīn)沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅的(de)开发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型之路(lù)并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过(guò)多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的(de)时间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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